一、實踐背景介紹

       “帶押過戶”政策是基于《民法典》第406條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。”出臺的新二手房交易政策，即“帶抵押不動產轉讓”新模式。此前的傳統模式是，抵押貸款的房產想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，拿回房產證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。而在新模式下，存在抵押的房產不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發放新的貸款。該政策的實施目的在于使交易雙方在進行不動產交易前無須先解除抵押以優化交易手續，提高交易效率，促進房地產交易市場煥發新的活力，貫徹二十大對民生住房政策的新要求，切實解決房產過戶難題。
       為積極響應二十大關于住房新號召，探析《民法典》第406條在各地房產交易實踐中的落實，來自法學院和管理學院的九位同學組成了跨學科、跨年級的社會實踐團隊——廌在四方實踐隊，本隊利用暑假對“帶押過戶”房產交易模式進行了深入研究，比較分析各試點城市“帶押過戶”房產交易模式在實踐中的優勢與局限性。重點考察福建省廈門市、福州市、漳州市；四川省成都市；山東省青島市；江蘇省無錫市等多個地點。同時綜合采用了訪談法、問卷法等調研方法，訪談銀行法務工作人員，對接各地房產交易局工作人員，詢問專家學者，采訪普通群眾尤其是有“帶押過戶”交易經驗的買賣雙方，形成調研問卷、訪談成果。創建并推廣了公眾號“廌在四方實踐隊”實時跟進報告本隊實踐情況，觀察總結“帶押過戶”政策落實以來各地的發展成就，并大力推廣“帶押過戶”房產交易模式發展新成就。

二、實踐調查研究路徑
1、7月1日-7月2日：廈門站 
       2023年7月1日-7月2日，實踐隊員對廈門市的“帶押過戶”政策落實與宣傳情況進行了調查與研究。分主體走訪詢問了廈門市不動產登記中心、自然資源和規劃局、住房公積金中心、中國建設銀行、廈門國際銀行、房產中介多個主體，收集各主體對該政策的了解與認識，完成了本次實踐活動的首站調研。
       經過后期實踐總結，實踐隊員們總結出了廈門市“帶押過戶”辦理模式：自然資源和規劃局將與銀保監局、住房局、各銀行、公積金中心加強業務協同，采取四項措施提升“帶押過戶”便利化服務水平：一是優化交易網簽服務，引導不動產帶押過戶。二是延伸登記服務端口，實現貸款、登記一站式服務。三是登記金融系統直連，實現網上辦、高效辦。四是全流程閉環管理，確保資金安全高效。


2、7月21日：福州站
       2023年7月21日，實踐隊員劉文昊、郝博媛和敬馨露前往福建省福州市對二手房帶押過戶的落實情況進行了走訪調研。
       根據后期實踐總結，目前福州市帶押過戶的具體辦理做法是：存在抵押的房產要上市交易并選擇“帶押過戶”模式的，既無須墊付資金也無須先行解押，與銀行溝通好后買方把房款打到特設的監管賬戶中，買賣雙方正常辦理房屋交易登記后，再將提存的房款打給賣方，賣方可在收到房款后用以還清貸款并解押。


3、8月1日：無錫站
      2023年8 月1 日，實踐隊員胡毓靈、胡蔓嬌前往了江蘇無錫進行調研。
      根據后期實踐總結，無錫市辦理“帶押過戶”流程可分為四步：第一步，買賣雙方與銀行根據網簽買賣合同內容，分別簽訂《資金監管協議》《資金委托劃付協議》；第二步，買方貸款由銀行審批后先行發放至交易監管機構設立的資金監管專用賬戶；第三步，買賣雙方及銀行向登記機構提出申請，登記機構完成不動產轉移、賣方原抵押變更、買方新抵押設立“三合一”登記；第四步，釋放監管資金用于歸還賣方貸款，注銷抵押登記，銀行將剩余監管資金轉給賣方。


4、8月2日：成都站
       2023年8 月2 日，本隊成員陳斯牽牽、敬馨露同學共同對成都市成華區人民政府政務服務中心——不動產登記中心成華區登記處、中國建設銀行成都第一支行——個人貸款中心、房產中介——鏈家等地點進行了走訪調研和采訪視頻的錄制。
        實踐隊員發現四川省成都市二手房“帶抵押過戶”新流程實施后，多窗口業務轉換為一個窗口就能完成一系列辦理手續，大大提高了交易效率。同時，成都市規劃和自然資源局將會同多方主體共同建立不動產“帶抵押過戶”風險防控機制，加強業務溝通和協同，建立信息實時共享通道，強化不動產登記與金融業務協同，進一步提升交易登記安全性和不動產登記辦理便利性，切實發揮惠民利企政策實效，助企紓困優化營商環境。
       不過，成都雖然已經有較多數量的“帶押過戶”交易完成，但是在地域分配上并不均衡，相關的流程在各地也未形成統一的推行方案，這反映了我國“帶押過戶”交易模式的普及度較低，政策的地域傾斜性較強等弱點，為了進一步推廣該政策，需要更多的宣傳活動以及更加完善的配套措施。“帶押過戶”政策需要一步一個腳印，在探索中不斷完善，本實踐隊衷心希望該政策在優先試點城市形成比較成熟的模式后能夠進一步在全國得到推廣，因此將會加大力度對該政策進行宣傳。


5、8月4日：青島站
      2023年8月4日，實踐隊員劉文昊前往青島對二手房帶押過戶進行調研。
      經過總結分析，本隊基本掌握了山東省濰坊市實施該政策的三項具體步驟：第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。第二步，買賣雙方辦理房產過戶轉移登記，放款銀行為買家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。通過以上步驟，有效解決了山東省濰坊市二手房交易中賣方貸款尾款資金清償過程的痛點難點。同時，相關配套政策和部門的建設進一步簡化了辦理流程，縮短辦理時間，為雙方節省了交易、登記時間。
       二手房“帶押過戶”，進一步激活了房地產市場的活力，促進了住房相關產業的消費提升。山東省濰坊市的良好落實情況為本隊后期政策宣傳活動打下了良好的實踐經驗基礎，實踐成員在調研過程中與工作人員的問題交流也提高了當地相關部門對該政策的宣傳重視程度，有望在后期出臺更加完整的政策宣傳資料幫助更多群眾了解“帶押過戶”的具體內容與辦理步驟。


三、實踐總結
       本次實踐關注到了《民法典》實施以來的最新政策影響，實踐成員在已有多次相關實踐經驗的基礎上，進一步對“帶押過戶”政策在各地的落實以及取得的成就進行追蹤調研，觀察新政策落實以來對社會的影響，深入了解了新時代新發展新成就。本實踐隊成員在本次實踐活動中收獲頗豐，通過對多個不同地點的走訪調研與政策宣傳，可以綜合考量各地的優勢與劣勢，在后期的宣傳中向各地提出更加優秀的實施方案，借鑒全國范圍內其他地區的優秀做法。在未來的學習過程中，我們還將繼續學習和理解法律對公眾生活的切實影響，做好法律的傳播者！